Arbitrajul în construcții: ghid strategic pentru evitarea disputelor costisitoare și câștigarea celor inevitabile
Introducere: O industrie construită pe risc
Sectorul construcțiilor operează într-un mediu cu mize excepțional de mari, unde complexitatea tehnică, termenele strânse și interdependența a numeroși actori transformă riscul într-o certitudine. În acest context, disputele contractuale nu sunt o chestiune de dacă, ci de când vor apărea. Întrebarea fundamentală pentru orice manager sau antreprenor devine, așadar, nu cum să evite complet conflictele, ci cum să le gestioneze într-un mod care să protejeze profitabilitatea și continuitatea afacerii. Așa cum subliniază avocatul Eugen Sârbu, partener la Sârbu Partners și un veteran al disputelor din construcții, soluția nu constă în a spera la ce e mai bun, ci în a te pregăti strategic pentru ce e mai rău, iar arbitrajul reprezintă instrumentul superior pentru a face exact acest lucru.
Secțiunea 1: De ce arbitrajul depășește instanța? Cinci avantaje decisive
Alegerea căii de soluționare a unei dispute nu este o simplă formalitate, ci o decizie strategică ce poate determina soarta unui proiect. Pentru constructori, arbitrajul oferă avantaje competitive clare față de sistemul instanțelor de judecată.
Specializarea
Într-o instanță de stat, un litigiu tehnic complex despre vicii de proiectare sau întârzieri în execuție ajunge în fața unui judecător generalist. În arbitraj, părțile își pot alege arbitrii, având posibilitatea de a desemna experți cu o înțelegere profundă a domeniului construcțiilor. Acest fapt nu doar că sporește încrederea în corectitudinea deciziei, dar asigură și o analiză pertinentă a problemelor tehnice.
Viteza și predictibilitatea
Un litigiu complex în instanțele din România poate dura, în medie, între cinci și opt ani până la o soluție definitivă. Această incertitudine prelungită blochează resurse și afectează grav fluxul de numerar. Arbitrajul, prin stabilirea unui calendar procedural strict încă de la primul termen, oferă predictibilitate. Termenele sunt, în general, respectate, iar timpul total de soluționare este redus dramatic, permițând companiilor să se concentreze pe business, nu pe procese interminabile.
Puterea de a acționa rapid
Una dintre cele mai mari vulnerabilități ale unui constructor este executarea abuzivă a scrisorilor de garanție de bună execuție de către beneficiar. O decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție a făcut aproape imposibilă suspendarea acestor executări în instanța de stat prin procedura rapidă a ordonanței președințiale. Arbitrajul oferă o „armă” unică și extrem de eficientă: procedura arbitrului de urgență. Prin aceasta, un constructor poate obține o decizie de suspendare a executării garanției în doar 10-14 zile, protejându-și astfel lichiditățile până la soluționarea pe fond a disputei.
Expertiza credibilă
În instanță, expertizele judiciare sunt adesea superficiale, realizate de experți cu o pregătire îndoielnică sau depășiți de complexitatea dosarului. Noile reguli de arbitraj ale Curții de la București au revoluționat administrarea probelor, impunând ca regulă expertiza realizată de experți-parte. Aceștia sunt audiați direct, în contradictoriu, de către avocați și chiar de personalul tehnic al clientului, ceea ce permite o testare riguroasă a credibilității și a concluziilor lor.
Executarea globală
Într-o piață tot mai internaționalizată, acest avantaj este crucial. O hotărâre arbitrală, în baza Convenției de la New York, este executorie pe teritoriul a 170 de state printr-o procedură simplificată. În contrast, executarea unei hotărâri judecătorești românești în străinătate este un proces anevoios și de lungă durată.
Secțiunea 2: Capcane contractuale – cum să dezamorsați „bombe” din contractele cu subcontractorii
Multe dispute nu apar din rea-voință, ci din clauze contractuale neclare sau abuzive care transferă riscul în mod inechitabil. O atenție deosebită trebuie acordată contractelor cu subcontractorii.
Clauzele „pay-if-paid” / „pay-when-paid”
Aceste clauze condiționează plata subcontractorului de încasarea banilor de către antreprenorul general de la beneficiar. Riscul este enorm: dacă antreprenorul general nu încasează din motive care nu au legătură cu munca subcontractorului (de exemplu, din propria culpă), acesta din urmă riscă să nu fie plătit niciodată. Din fericire, legislația oferă un scut. Conform Articolului 1405 din Codul Civil, condiția se consideră îndeplinită dacă partea care avea interesul ca ea să nu se îndeplinească (în acest caz, antreprenorul general) împiedică realizarea ei. Astfel, subcontractorul poate cere plata, argumentând că neîncasarea de către antreprenor s-a datorat culpei acestuia.
Clauza „back-to-back”
Această clauză stipulează că termenii contractului principal se aplică „în oglindă” și subcontractului. Deși pare rezonabilă pentru aspectele tehnice, ea devine periculoasă când se extinde la mecanisme de plată sau la asumarea de lucrări suplimentare. Un antreprenor general poate accepta modificări sau accelerări de ritm în contractul principal, transferând automat costurile și riscurile către subcontractor, fără ca acesta să fi negociat sau acceptat explicit aceste condiții.
Secțiunea 3: Prevenția este cel mai bun tratament – trei reguli de aur pentru managementul contractual
Cel mai ieftin litigiu este cel care nu are loc niciodată. O abordare proactivă a managementului contractual poate reduce drastic riscurile.
Folosiți perioada de clarificări
Înainte de a depune o ofertă, documentația de atribuire poate fi „îmbunătățită”. Adresarea de întrebări punctuale pe prevederile neclare sau riscante este gratuită și extrem de valoroasă. Răspunsurile primite de la autoritatea contractantă devin parte integrantă din contract și vor constitui un argument solid în cazul unei dispute viitoare.
Gestionați corespondența ca pe un dosar de instanță
Într-un proiect de construcții, fiecare e-mail, minută de ședință sau notificare poate construi sau distruge un viitor caz în instanță. Principiul juridic Estoppel (venire contra factum proprium) stipulează că o parte nu se poate contrazice în acțiunile sale. Dacă ați creat convingerea celeilalte părți că sunteți de acord cu o anumită procedură (chiar și verbal) și aceasta a acționat în consecință, nu mai puteți invoca ulterior prevederile scrise contrare. Fiecare comunicare trebuie tratată cu rigoare juridică.
Nu subestimați rolul liderului de asociere
În contractele derulate în asociere, este vital să definiți clar, printr-un acord detaliat, mandatul liderului. O problemă majoră, des întâlnită în practică, este insolvența acestuia. Dacă plățile de la beneficiar intră în contul unui lider insolvent, recuperarea banilor de către ceilalți asociați devine aproape imposibilă. O clauză care prevede încetarea automată a mandatului liderului în caz de risc de insolvență și preluarea rolului de către următorul asociat este o măsură de protecție esențială.
Concluzie: de la reactiv la proactiv
Gestionarea disputelor în construcții necesită o schimbare de mentalitate: de la o abordare reactivă, care tratează problemele doar după ce apar, la una proactivă, care anticipează riscurile și le gestionează prin clauze contractuale solide și proceduri interne riguroase. Așa cum demonstrează experiența practică, a investi în consultanță juridică specializată și în management contractual preventiv nu este un cost, ci cea mai sigură investiție în profitabilitatea și reziliența pe termen lung a unei companii de construcții.
Vezi gratuit webinarul online „Arbitrajul și litigiile în construcții: ce trebuie să știi”, pe YouTube.
Încearcă eDevize gratuit timp de 5 zile